ImmagineScadenze
  • 16 ottobre 2014

    E' in scadenza il versamento dell'iva di Settembre per i contribuenti mensili.

    E' inoltre...

  • 16 settembre 2014

    E' in scadenza il versamento dell'iva di Agosto per i contribuenti mensili.

  • 20 agosto 2014

    E' in scadenza il versamento dell'iva di Luglio per i contribuenti mensili e dell'Iva del...

  • elenco articoli...

Immobili

PDF Stampa E-mail
Scritto da Alessandro Parise

 

Immobili merce
Sono gli immobili, abitativi o commerciali, alla cui produzione o al cui scambio è diretta l'attività dell'impresa (es. imprese edili o immobiliari).
Cod.civ.: figurano alla voce C.I dello s.p. tra le rimanenze; i ricavi di vendita di questi immobili vanno indicati in c.e. alla voce A.1, mentre gli incrementi di valore relativi ad interventi eseguiti nel corso dell'esercizio figurano alla voce A.2. I fitti attivi relativi alla temporanea locazione di tali immobili, vanno indicati in c.e. alla voce A.5.
Fisco: finché non sono venduti, tali immobili concorrono al reddito di esercizio come rimanenze finali. La loro cessione genera ricavi. Locazione: concorrono alla formazione del reddito con il canone effettivo (nessun abbattimento); non si ammortizzano.
Gli immobili merce sono i beni alla cui produzione o scambio è diretta l’attività d’impresa (in particolare con riferimento ai fabbricati si intendono quelli costruiti o fabbricati per la vendita delle società edili o quei fabbricati acquistati per la rivendita da parte di società di compravendita immobiliare).
La durata pluriennale e continuativa dei contratti di locazione stipulati sull'immobile e la contestuale assenza di un qualsiasi atto di vendita avente per oggetto anche una parte di esso non consentono di considerare la locazione come attività sussidiaria, ma la riconducono all'attività tipica di una società immobiliare di gestione.

Immobili strumentali per natura
Sono quegli immobili non suscettibili di diversa destinazione (non suscettibili di destinazione abitativa) senza radicali trasformazioni. Sono costituiti dai fabbricati delle categorie catastali: A/10 (uffici e studi privati), B (immobili per alloggi collettivi), C (immobili a destinazione commerciale e varia), D (immobili a destinazione speciale), E (immobili a destinazione particolare).
Cod.civ.: figurano alla voce B. II dello s.p. tra le immobilizzazioni materiali e sono oggetto di ammortamento; se affittati il canone di locazione concorre alla formazione del reddito alla voce A.2 o A.5; tra i costi, oltre alle quote di ammortamento, troveremo le spese di manutenzione e riparazione.
Fisco: la loro cessione può generare plusvalenze o minusvalenze; sono ammortizzabili. Locazione: come civile, senza alcun abbattimento; sono deducibili ammortamenti e spese di manutenzione.

Immobili strumentali per destinazione
Immobili delle categorie catastali da A/1 ad A/9, che pur non essendo strumentali per natura, sono utilizzati esclusivamente nell'esercizio dell'impresa. Sono quindi esclusi quelli non concessi in locazione ma non utilizzati (a disposizione) e quelli concessi in locazione o comodato a terzi.
Cod.civ.: figurano alla voce B. II dello s.p. tra le immobilizzazioni materiali e sono oggetto di ammortamento. Il canone di locazione concorre alla formazione del reddito alla voce A.2 o A.5; tra i costi, oltre alle quote di ammortamento, troveremo le spese di manutenzione e riparazione.
Fisco: beni ammortizzabili la cui cessione può generare plusvalenze o minusvalenze. Locazione: come civile, senza abbattimenti; sono deducibili ammortamenti e spese di manutenzione.


Immobili patrimoniali
Si tratta della categoria residuale che comprende tutti gli immobili che non sono merce, strumentali per natura o per destinazione. Sono principalmente gli immobili abitativi, non utilizzati direttamente e non destinati alla vendita; in pratica quelli destinati alla locazione (categorie catastali da A/1 ad A/9) o che l'impresa non utilizza.
Cod.civ.: figurano alla voce B. II dello s.p. tra le immobilizzazioni. Concorrono alla formazione del reddito a costi e ricavi. La dottrina maggioritaria non riconosce deperimento fisico o tecnico, quindi non si ammortizzano. Il canone di locazione concorre per intero alla formazione del reddito; tra i costi troveremo le spese di manutenzione e riparazione (eventualmente l'ammortamento).
Fisco: concorrono alla formazione del reddito:
- se locati, attraverso il maggiore tra il canone di locazione ridotto del 15% e la R.C.;
- se sfitti, attraverso la rendita catastale (maggiorata di 1/3 per gli abitativi a disposizione);
- in ogni caso nessun costo (nemmeno gli interessi passivi) è deducibile dal reddito.
Tutti i costi imputati a c.e. dovranno essere ripresi a tassazione sull'Unico (art. 90 Tuir):
+ il maggiore tra canone di locazione ridotto del 15% e la R.C.
+ tutte le spese inerenti il fabbricato (es. manutenzioni ordinarie)
+ quota di ammortamento (se calcolata)
- canone imputato tra i ricavi in c.e.
Le altre spese (spese di manutenzione straordinaria) restano indeducibili.
L’Amministrazione Finanziaria ha precisato che, con riferimento alla disciplina delle altre spese e dei componenti negativi relativi gli immobili “patrimoniali”, la disposizione ha carattere speciale e derogatorio rispetto al principio generale di inerenza dei componenti negativi di reddito. Pertanto, la norma contiene un divieto assoluto di deducibilità di tutti i componenti negativi relativi a tali immobili, compresi anche gli interessi passivi ad essi relativi, sia di funzionamento, sia di finanziamento.

I canoni di leasing sono divisi tra quota capitale e quota interessi; per questi ultimi ci sono alcune limitazioni:
ESCLUSIONI OGGETTIVE: risultano sempre integralmente deducibili, gli interessi che sono capitalizzabili; si tratta di quegli interessi passivi relativi a prestiti contratti per la fabbricazione o acquisizione di beni che possono essere iscritti in bilancio ad aumento del costo dei soli beni materiali e immateriali strumentali per l’esercizio dell’impresa, fino al momento della loro entrata in funzione. Per gli immobili-merce, invece, si comprendono nel costo gli interessi passivi su prestiti contratti per la loro costruzione o ristrutturazione (mentre quelli relativi al loro acquisto costituiscono costi di esercizio) fino all’ultimazione dell’immobile. Vengono inoltre attratti nell’esclusione anche gli interessi passivi per finanziamenti ipotecari su immobili concessi in locazione dalle imprese immobiliari di gestione.
REGOLE DI DEDUCIBILITA’: gli interessi passivi risultanti dal conto economico (esclusi quelli di cui al punto precedente) sono sicuramente deducibili fino a concorrenza degli interessi attivi e proventi ad essi assimilabili iscritti nel conto economico stesso. Stabilita quindi, la quota sicuramente deducibile, l’eventuale eccedenza rispetto a tale quota può essere dedotta solo per un importo non superiore al 30% del Risultato Operativo Lordo (ROL) della gestione caratteristica. Sono sempre considerati indeducibili per norma di legge, gli interessi di funzionamento delle società immobiliari di gestione.
RIPORTABILITA’ DELLE ECCEDENZE: sono previste due tipologie di eccedenze riportabili:
- ECCEDENZA DI INTERESSI PASSIVI: gli interessi passivi, che non è stato possibile dedurre in un esercizio per incapienza rispetto al 30% del ROL, possono essere dedotti nei periodi d’imposta successivi nel limite dell’eccedenza di ROL che dovesse formarsi anno per anno, qualora il 30% dello stesso fosse superiore agli interessi passivi del periodo, dopo averne dedotto la quota sicuramente deducibile pari agli interessi attivi e proventi assimilati.
- ECCEDENZA DI ROL: la quota del 30% di ROL prodotto a partire dal 2010 e non utilizzata per dedurre gli interessi passivi del periodo di competenza, può essere portata ad incremento del 30% del ROL dei successivi periodi d’imposta.

Per quanto riguarda la deducibilità dei canoni di leasing, l’art. 102, co. 7, TUIR, dispone che per i beni concessi in locazione finanziaria, per l’impresa utilizzatrice è ammessa la deduzione dei canoni di locazione a condizione che la durata del contratto non sia inferiore alla metà del periodo di ammortamento corrispondente al coefficiente stabilito, in relazione all’attività esercitata dall’impresa stessa, e comunque con un minimo di otto anni ed un massimo di quindici anni. Pertanto è richiesta, in linea generale, una durata contrattuale almeno pari alla metà del periodo di ammortamento corrispondente all’applicazione dei coefficienti ministeriali del D.M. 31/12/1988, con un minimo di otto ed un massimo di quindici anni.
In particolare, nella Circolare 10/E/2006 è stato precisato che, ai fini della deducibilità fiscale dei canoni di leasing aventi per oggetto beni immobili:
- se la metà del periodo di ammortamento è inferiore a 8 anni, quest’ultima è la durata minima del contratto richiesta dalla disposizione in commento;
- se la metà del periodo di ammortamento è compresa tra 8 e 15 anni, la durata minima del contratto richiesta deve essere pari a tale periodo;
- se la metà del periodo di ammortamento è superiore a 15 anni, quest’ultima è la durata minima richiesta dalla disposizione.

Per i professionisti, dal 01/01/2010, c'è una nuova normativa che è stata chiarita dall'Agenzia delle Entrate, con la risoluzione 13/E del 02/03/2010; con essa l'AdE ha chiarito che per contratti di leasing stipulati dal 01/01/2010 il professionista NON può dedurre i canoni di leasing e nemmeno la rendita catastale dell'immobile.
Solo per i contratti di leasing stipulati tra il 2007 ed il 2009 è stato possibile dedurre i relativi canoni, ma solo nella misura di un terzo.
Per quelli precedenti al 2007, è stato possibile dedurre solo la rendita catastale.
Inoltre l'eventuale futura cessione dell'immobile genererebbe una plusvalenza (prima non era così) che andrebbe tassata.